De multiples aléas peuvent menacer une opération de construction :

• le retrait et le gonflement des argiles sont les plus fréquents ;
• l’eau (niveaux, variations de nappes, impact, inondabilité…) ;
• la compressibilité des sols ;
• la présence de vides souterrains ;
• l’hétérogénéité des sols naturels (roches, couches compressibles…) ou anthropiques (remblais, vestiges de fondations, anciens drains…) ;
• la pente excessive et le risque de glissement y compris en phases de terrassement ; • l’aspect sismique (exposition, effets de site, sols liquéfiables …) ;
• l’évolution chimique (organique) des sols ;
• la présence de sols pollués ;
• le radon;
• l’incapacité des sols à absorber les effluents
• les ouvrages existants et/ou avoisinants ;
• etc.

Bref, il existe des dizaines de trucs relous, dont il vaut mieux avoir conscience et connaissance en amont du projet…Plutôt que de voir le projet, réduit à néant dans quelques années.

Pour cela il est recommandé de faire une étude du sol.

Celle-ci est réalisée par un géotechnicien et va vous renseigner sur la présence d’eau, la nature du terrain, la résistance du sol, toute information qui détermine la profondeur et le type de fondations (terre-plein ou vide sanitaire…). 

Les conclusions de ces investigations permettront de déterminer le système de fondations à préconiser.

Son rapport indiquera, notamment : 

• Les qualités mécaniques du sol ; 
• Les tassements prévisionnels ; 
• Le niveau des fondations, leur type ; 
• Le dallage préconisé ; 
• L’épaisseur de la terre végétale ; 
• La profondeur hors gel ; 
• Le ruissellement d’eau ; 
• Le niveau et les variations saisonnières de la nappe phréatique ; 
• La capacité d’absorption du sol.

Pour des constructions simples, le géotechnicien précisera le contenu adapté pour chacune des missions d’ingénierie géotechnique définies par la norme NF P 94-500* de la manière suivante : 

•G1 : étude géotechnique préalable, au stade « étude préliminaire — APS », avec définition des principes généraux de construction ; 

• G2 : étude géotechnique de conception, au stade « APD – PRO -DCE », définition détaillée de l’adaptation au sol; 

• G3 : étude géotechnique de réalisation comprenant les études d’exécution et le suivi géotechnique d’exécution ; elle intervient au stade « exécution »;

• G4 : supervision géotechnique d’exécution, au stade « exécution ».

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Avant de construire une maison, il est nécessaire de réaliser une étude de sol. Celle-ci permet de déterminer le dimensionnement des fondations de la maison. Autrefois, certains nouveaux acquéreurs de terrains, se retrouvaient parfois avec une mauvaise surprise, suite à la réalisation de celle-ci. En cas de sols argileux, cela peut entrainer des surcoûts. En effet, au lieu de creuser à 60/80cm pour les fondations classique, il faut parfois creuser jusqu’à plus de 4m.

C’est pourquoi, afin de protéger les futurs nouveaux propriétaires, une nouvelle loi a été adoptée. Il s’agit de la loi ELAN.

La loi ELAN, c’est quoi ?

Elle a pour ambition de faciliter la construction de nouveaux logements et tout en protégeant les plus fragiles. Elle a été définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre 2018 et est en vigueur depuis 2020.

Dans le cadre de la loi Elan, dans certains cas, la fourniture d’une étude de sol en cas est obligatoire lors de vente d’un terrain. 

Que faut-il savoir sur cette fameuse loi et sur l’étude de sol ?

La loi Elan n° 2018-1021 du 23.11.2018 est venue instaurer l’obligation pour un vendeur, dans certains cas, de fournir une « étude géotechnique préalable » (EGP) en cas de vente d’un terrain.  Un décret vient d’apporter des précisions à ce sujet, en créant de nouveaux textes. 

Une étude géotechnique préalable est nécessaire pour identifier des éventuels les risques géotechniques du sol… 

L’étude géotechnique préalable devra « procéder à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » .  La durée de validité de l’étude géotechnique préalable sera de 30 ans si « aucun remaniement du sol n’a été effectué » .

Quelles sont les ventes concernées par cette étude géotechnique préalable du sol ?

Terrains concernés : 

Désormais, la fourniture d’une étude géotechnique préalable est requise en cas de vente d’un « terrain non bâti constructible », en clair un terrain nu à bâtir. L’objectif principal de la loi Elan est en effet de prévenir, en matière de construction de maison individuelle (CCMI), les sinistres liés aux phénomènes de retrait-gonflement des sols argileux.

Zones concernées :

Cette nouvelle réglementation s’appliquera uniquement dans des « zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».  À cet égard, pensez à consulter la carte des géo-risques pour découvrir si votre terrain est en zone : forte, moyenne, faible, résiduelle.

Pour l’année 2020…l’année de l’entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation.

Elle sera (uniquement) applicable aux actes de vente concernés, conclus à compter du 01.01.2020. 
L’EGP doit désormais être annexée dès une promesse de vente, si elle est requise. Egalement, elle devra rester annexée au titre de propriété du terrain, et être transmise à ses propriétaires successifs.

Donc pensez à vérifier la carte des géorisques de votre région avant de signer !

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