Vous vous lancez dans la construction d’une maison neuve et partez en recherche du terrain de vos rêves ? Le choix d’un terrain constructible est l’une des premières étapes indispensables qui conditionnera votre projet de construction. Emplacement, prix, orientation, superficie, règlement d’urbanisme… Quels sont les critères à connaître pour bien choisir son terrain ? Voici nos conseils pour mener à bien la recherche du terrain à bâtir idéal pour votre projet de construction de maison. Un choix important qui déterminera notamment votre future adresse et bien sûr l’emplacement de votre maison, à savoir sa proximité avec les écoles, les services, les commerces, les transports… N’oubliez pas que l’emplacement fait partie des critères qui impactent le plus le prix de votre bien en cas de revente.

Pour autant, le choix du terrain ne doit pas s’arrêter à l’adresse. En effet, un certain nombre de points techniques et juridiques sont également à prendre en considération et nécessitent un minimum d’attention.

Choisir son terrain en fonction de la nature du sol.

Pour construire sur de bonnes bases, il vous faudra examiner votre parcelle, questionner l’entourage ou vous rendre en mairie pour obtenir un minimum d’informations. Quelle est la à nature du sol? S’agit il d’un sol argileux, sablonneux, humide ou calcaire? En fonction de la nature du sol, vous devrez peut-etre prévoir des fondations spéciales. Cette opération peut ainsi faire grimper le prix des fondations. C’est pourquoi mieux vaut être averti avant la signature d’un éventuel compromis.

En cas de doute, faites réaliser une étude de sol.

Vous pouvez aussi l’exiger au vendeur. Vous gagnerez ainsi en sérénité ! 

Soyez tout aussi vigilant aux risques naturels (inondations, glissements de terrain, séismes, éboulements, avalanches, etc.). Mais consultez également les éventuels risques technologiques (risques industriels, biologiques, etc.) auxquels votre terrain pourrait être exposé. 

N’hésitez pas à consulter les sites gouvernementaux tels que : www.georisques.gouv.fr ou www.qualiteconstruction.com

Autre point a considérer : la superficie

En fonction de la forme et de la topographie des terrains, deux terrain de tailles similaires peuvent vous sembler être de taille très différentes. C’est pourquoi si vous avez une zone de recherche précise n’hésitez pas à vous déplacer à des annonces qui sur le papier sont trop petites ou trop grandes, vous pourriez être agréablement surpris. 

Lors de votre visite n’hésitez à demander quelles sont les limites de propriété. Demandez aussi combien de mètre est-ce que vous disposez en façade. Ces éléments sont essentiels pour définir le lieu d’implantation de votre maison vis-à-vis de la voirie et des riverains. 

Enfin, si quelques incertitudes persistent, tournez-vous vers un géomètre expert qui réalise un bornage de votre terrain.

Vous devez également être très attentif aux servitudes

Les servitudes sont les éventuels droits de passage des voisins sur votre terrain. Soyez aussi attentif à la fiabilisation de la parcelle. En d’autres termes, est-elle raccordée à la voirie et aux différents réseaux (VRD) ? L’eau, l’électricité, le gaz arrivent-ils en limite de votre terrain ? Les systèmes d’évacuation d’eaux usées et pluviales sont-ils en place ? Autant de points à vérifier rapidement pour éviter toutes déconvenues, notamment financières, puisque les travaux de viabilisation, s’ils n’ont pas été faits au préalable, seront à votre charge.

Enfin, il est primordial avant d’acheter un terrain de contrôler sa constructibilité. 

De quelle façon ? En consultant, en mairie, le PLU (Plan local d’urbanisme) de votre commune. C’est lui qui délimite les zones d’habitation, les zones industrielles et agricoles, et qui fixe la nature des constructions qui peuvent être édifiées. 

N’oubliez pas de demander, toujours en mairie, un certificat d’urbanisme pour connaître les règles d’urbanisme applicables sur votre terrain. Bien entendu, si votre parcelle est en secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), le parcours administratif sera bien plus long et les règles beaucoup plus strictes.

J’espère que ces quelques conseils et points importants à vérifier vous seront utile lors de votre quête du terrain parfait.

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Offre d’achat orale

Appelée également promesse d’achat ou offre de prix, l’offre d’achat orale n’est pas obligatoire et ne vous engage ni vous, ni le vendeur. Son intérêt est d’accélérer le processus de vente et d’écarter d’autres acquéreurs potentiels.

Avant-contrat

La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant- contrat » par lequel le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu, prix, montant du prêt…) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d’informations…). L’avant-contrat permet de fixer l’accord des parties le temps que certaines conditions se réalisent, que l’acquéreur trouve son financement et que le notaire. Il est recommandé de se faire assister par un notaire pour la préparation de l’avant-contrat car il a l’obligation d’informer les deux parties de leurs droits et obligations, mais il doit également avoir un rôle de conseiller. Mais les conditions de la vente sont fixées par l’avant-contrat. Ainsi toute modification nécessitera un nouvel accord des parties.

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente

La promesse de vente est l’acte le plus important du parcours de vente. Elle fixe dès le départ les engagements des parties.

Qui s’engage à quoi ?

Le vendeur – Il s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (appelée le « bénéficiaire » ou l’ «acquéreur »), pendant un délai déterminé. Il ne peut donc plus renoncer à la vente, ni la proposer à un autre acheteur. Vous disposez alors d’un délai d’option d’une durée limitée, généralement deux à trois mois.

L’acquéreur – Il dispose d’une exclusivité pendant ce délai pour décider d’acquérir ou non le bien immobilier.

• Si le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu’il « lève l’option »), la vente est considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.
• Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acheter, le vendeur reprend son entière liberté et peut vendre le bien à quelqu’un d’autre.

Lorsque vous acceptez la promesse, vous marquez votre accord en versant un acompte appelé aussi indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10 % du prix de vente.
Si au terme du délai d’option vous renoncez, le vendeur est en droit de conserver l’acompte versé pour cause de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts.

C’est à l’acquéreur de prendre en charge les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 125 €.

Qu’est-ce-qu’une condition suspensive ?

Il s’agit d’une condition souhaitée par le vendeur, l’acquéreur ou imposée par la loi, qui suspend la vente jusqu’à sa réalisation. Ainsi, si des travaux nécessitent un permis de construire, la vente ne se pourra se réaliser qu’après obtention de celui-ci.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Le compromis de vente est un acte par lequel les deux parties s’engagent : le propriétaire à vendre et l’acquéreur à acheter.

Il engage définitivement le vendeur à vendre le terrain à un prix défini à l’acquéreur qui s’engage à l’acheter. Il fixe la totalité des modalités et formalités de la vente finale. Les parties, avec l’aide d’un notaire, doivent alors fixer :

• Le prix du terrain établi d’un commun accord ;
• L’accord des parties ;
• Les conditions générales et particulières de ventes ;
• Les éventuelles conditions suspensives ;
• La date de la signature de l’acte définitif de vente.

Le compromis est un document non obligatoire mais indispensable. Un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente est généralement versé au vendeur.

La signature de l’acte authentique de vente 

Ce contrat doit être signé chez un notaire qui authentifie l’acte. Son rôle est alors de lever l’hypothèque, de purger les droits de préemption, de calculer les frais et taxes dues à l’administration, d’assurer la publicité foncière, d’informer le cadastre, de prendre l’hypothèque pour l’établissement prêteur de l’acheteur, et d’une façon générale, d’assurer vis-à-vis des différentes parties le respect de toutes les obligations légales et fiscales.

Le choix du notaire

Plusieurs options sont possible. Soit chacun prend son notaire, soit les parties se mettent d’accord pour prendre le même notaire. Dans le deuxième cas est financièrement avantageux. En effet, les frais de notaire sont alors divisés entre les parties (et non pas multipliés par 2).

Après signature de l’acte de vente, le notaire procédera à toutes les formalités nécessaires pour authentifier l’acte.

Le paiement et les frais

Le notaire, le jour de la signature de l’acte de vente, procède alors à l’encaissement :

• Du montant de la vente (versement de votre apport + versement de l’apport de l’établissement prêteur) ;
• Des droits de mutation (droits d’enregistrement) : taxes liées au changement de propriétaire et versées à l’état et aux collectivités territoriales ;
• Une provision pour frais de mutation qu’il a payé (ou va payer) pour obtenir les documents nécessaires à la vente (relevé cadastral, etc.) ;
• La rémunération du notaire. Elle varie en fonction du prix du bien vendu.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire.

Pour en savoir plus, vous pouvez aussi visiter le site du gouvernement.

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Il va déterminer l’ensemble de votre projet et votre futur quotidien. Prenez le temps de choisir votre terrain, visitez-en plusieurs, assurez-vous que les caractéristiques de chacun correspondent à votre mode de vie.

Quel lieu de vie ?

Rat des villes ou rat des champs ?
Avoir des voisins ou être isolé ?
Vivre dans du neuf ou de l’ancien ?
A vous de choisir… 

Habiter en centre ville:

La proximité des services, des commerces, de l’animation de la vie culturelle et sportive, le niveau d’équipement : réseaux et voiries, les transports en commun, le stationnement problématique ou l’absence de garage, l’exiguïté des parcelles, les références architecturales traditionnelles. Il s’agit le plus souvent d’une réhabilitation / extension de bâti existant que du neuf…

L’esprit ville, c’est

• rechercher la convivialité, le contact, la sociabilité
• avoir des voisins
• retrouver le charme d’un lieu, de son histoire
• accèder aisément aux équipements, aux services et aux commerces

Habiter en lotissement:

La taille variable des parcelles, le niveau d’équipement : voiries et réseaux neufs (lotissement), l’éloignement des services publics, la proximité des centres commerciaux et artisanaux, le soin nécessaire des abords de la maison (clôture, jardin, haies), des références architecturales diversifiées. Il peut s’agir d’une maison neuve ou d’une réhabilitation / extension de bâti existant …

L’esprit lotissement, c’est :

• être à proximité du village
• des terrains prêts à bâtir
• avoir des voisins pas trop proche mais pas trop loin
• disposer d’un jardin

Habiter dans un village « à la campagne»

L’environnement naturel ou agricole attrayant, le coût du foncier attractif, le coût élevé des déplacements automobiles, la taille variable des parcelles, le niveau d’équipement et de services très aléatoire voire inexistant, le soin nécessaire des abords, des références architecturales traditionnelles… Il peut s’agir d’une maison neuve ou d’une réhabilitation / extension de bâti existant souvent sur un patrimoine traditionnel spécifique (torchis par exemple).

L’esprit campagne, c’est :

• assouvir son besoin d’espace et de calme
• rechercher le contact avec la nature 
• prendre du plaisir à entretenir son jardin
• être réveillé par le chant du coq à l’aube
• s’implanter dans un cadre de vie boisé

Une fois que vous avez trouvé un emplacement qui vous convient, soyez attentifs aux moindres détails pour choisir un terrain.

Vous devez envisagez toutes les contraintes comme toutes les possibilités qu’il entraîne. Il est indispensable d’étudier en détail toutes les caractéristiques du terrain.

Les points essentiels qu’il ne faut pas négliger.

1- Le terrain doit être constructible. (Zone UBa-UBb-UBc dans le Plan Local d’Urbanisme ou Plan d’Occupation des Sols disponible sur le site internet de la commune ou en mairie).

2- Assurez vous auprès de la mairie que les contraintes d’urbanisme ne limitent pas votre implantation sur le terrain (la bande principale va de 0 à 25 mètres et la bande secondaire toujours au delà).

3- Assurez vous qu’il ne soit pas en zone inondable

4- Faites attention aux ombres portées sur le terrain, arbres, montagnes, bâtiments etc…

5- Informez vous auprès de la mairie sur d’éventuels futurs projets routiers, commerciaux, touristiques, etc… à venir aux alentours du terrain.

6- Évaluer les nuisances environnantes, pollution industrielle, agricole, routière, aérienne, antenne relais, éolienne, centrale nucléaire, ligne à haute tension, transformateur électrique, pollution visuelle, olfactive et sonore (chien et coq du voisin).

7- Essayez de faire connaissance avec vos futurs voisins.

8- Privilégiez le panorama (la vue) à l’exposition. Même si votre terrain n’est pas plein sud, l’essentiel est d’avoir une belle vue et si possible un horizon lointain.

9- L’accès au terrain doit être assuré pour le passage d’un camion 20 tonnes et le stationnement des engins de levage. Le sol ne doit donc pas être meuble.

Vous l’aurez donc compris, il n’y a pas de terrain objectivement idéal pour la construction d’une toute nouvelle maison.

En effet, seuls vos choix et votre ressenti, subjectif, à l’égard d’un emplacement pourront amener à une décision qui conviendra à vos attentes. Cette recherche du terrain parfait peut prendre du temps, mais n’oubliez pas que des professionnels peuvent vous conseiller et vous aiguiller dans votre démarche !

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