Promesse de vente

La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant- contrat ». Dans celui-ci le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu, prix, montant du prêt…) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d’informations…). Non obligatoire, la signature d’une promesse de vente est aujourd’hui assez populaire.

La promesse unilatérale de vente
QUI S’ENGAGE À QUOI ?

Le vendeur

Il s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (appelée le « bénéficiaire » ou l’ « acquéreur »), pendant un délai déterminé.

L’acquéreur

Il dispose d’une exclusivité pendant ce délai pour décider d’acquérir ou non le bien immobilier.

• Si le bénéficiaire déclare vouloir acheter, la vente est alors conclue aux conditions proposées dans la promesse.
• Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acheter, le vendeur reprend son entière liberté. Il peut alors vendre le bien à quelqu’un d’autre.

La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties.

La préparation de la promesse de vente est une étape délicate.

La promesse de vente est l’acte le plus important du parcours de vente.

Elle fixe dès le départ les engagements des parties. Il faut donc identifier toutes les difficultés éventuelles en amont et leur trouver une solution.

Pour la réussir, voici ce qu’il faut savoir :

C’est la position de l’acquéreur qui distingue la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique.

Dans la promesse unilatérale de vente, l’acquéreur ne prend aucun engagement d’acquérir. Il bénéficie d’un droit d’option, option qui est toutefois « payante » le plus souvent, puisqu’à défaut de sa levée, l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de la promesse sera acquise au vendeur.

Une promesse n’est pas une offre

La promesse de vente diffère de l’offre de vente, qui n’est pas un contrat, mais une manifestation unilatérale de volonté par laquelle le propriétaire d’un bien fait connaître sa volonté de contracter et les conditions du contrat offert. Tant que l’offre n’apasétéacceptée,ellen’engagepasdé- finitivement celui qui l’a émise, ce dernier pouvant rétracter cette offre. La promesse de vente se distingue également du pacte de préférence, par lequel le propriétaire d’un bien s’engage, pour le cas où il déciderait de vendre le bien ultérieurement, à en faire la proposition en priorité au bénéficiaire du pacte, sans pour autant prendre l’engagement de vendre.

Le délai de rétractation

• Si la vente est précédée d’un avant-contract (par exemple une promesse de vente) l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Durant cette courte période, il peut se rétracter, sans avoir de motif à donner. Pour faire courir ce délai de rétractation, le vendeur doit lui adresser un exemplaire de l’acte signé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
• S’il se rétracte, l’acquéreur n’est plus tenu d’un quelconque engagement envers le vendeur. Toutes les sommes qu’il a pu déposer auprès d’un notaire ou d’un agent immobilier doivent lui être restituées.
  Également tout versement d’une somme d’argent fait directement au vendeur pendant le délai de rétractation est interdit.

L’indemnité d’immobilisation c’est quoi ?

Dans la plupart des cas, les promesses prévoient le versement d’une “indemnité d’immobilisation” par le bénéficiaire (en général de 5 à 10% du prix) : cette somme reste acquise au vendeur si la vente ne se conclut pas à cause de l’acheteur.

Ce n’est pas le cas :

• si la vente n’a pas pu intervenir par la faute du vendeur,
• si l’acquéreur s’est rétracté dans le délai de 10 jours,
• Ou si une condition suspensive ne s’est pas réalisée, par exemple, l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt.
  
  En cas de contestation entre le vendeur et l’acquéreur, le notaire ou l’agent immobilier conserve l’indemnité d’immobilisation, en attendant qu’une solution amiable soit trouvée ou qu’une décision de justice intervienne.