Comment financer un projet d’autoconstruction ?

Je vous spoile tout de suite : c’est un peu d’la marde ! Si comme nous, vous faites le grand saut et prenez la décision d’acheter ou de construire votre maison vous-même, ce type de projet s’accompagne bien souvent d’une demande de crédit immobilier… À moins d’avoir accumulé un bon gros coussin financier. En tout cas, si vous lisez ces lignes c’est sans doute que vous êtes à la recherche de solutions pour financer votre projet d’autoconstruction.

J’apprends rien à personne si je vous dit qu’aujourd’hui pour décrocher un prêt immobilier, il faut un dossier solide !

C’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit de financer un projet d’autoconstruction : il faut être encore plus motivé!

Car une majorité de banques refuse catégoriquement de financer l’auto-construction.
Celles qui acceptent se comptent sur les doigts de la main et sont particulièrement regardantes.

Les banques apprécient les apports personnels.

Mais croyez moi que c’est très loin d’être suffisant pour obtenir un prêt immobilier, en France. 

Elles tiennent compte du taux d’endettement

Généralement les banques exigent que le taux d’endettement ne devrait pas excéder 33 % de vos revenus mensuels. Par exemple : si vous gagnez 2000 € par mois, il ne faut pas que vos mensualités soient supérieures à 666 €. 

Peu importe que vous soyez économe / peu dépensier et peu importe votre salaire.

Les banques exigent qu’une part importante de votre argent puisse être consacré aux charges courantes, comme l’alimentation, les impôts et les charges, etc. 

Si vous ne disposez pas du Saint-Graal (oui je parle bien du CDI ! ) elles seront peu encline à financer votre projet

Toutes les banques affirment que c’est possible d’emprunter sans CDI. Toutefois, ce scénario n’est pas gagné d’avance.  Même si les taux de crédit sont plutôt attractifs ces dernières années, il est évident qu’il est difficile d’emprunter quand on est en CDD.

Être titulaire d’un contrat à durée déterminée (CDD) se révèle souvent un handicap et même un motif de refus de prêt.

Les banques privilégiant toujours les salariés en CDI. Oui c’est injuste !

Si vous êtes en CDD, vous devrez donc impérativement prouver votre solidité financière sur le long terme pour convaincre votre banque.
Si comme nous vous rentrez de l’étranger et que vous avez un compte en banque depuis seulement un ou mois deux, c’est tout ce que les banques n’apprécient pas. 

Précisons que pour obtenir un crédit, toutes les personnes en CDD ne sont pas logées à la même enseigne. Si vous avez un CDD de la fonction publique, vous ne rencontrerez pas de difficultés particulières pour emprunter car vous serez considéré par la banque comme un CDI.  

Quant à l’auto-entrepreneur (comme nous) souhaitant solliciter un crédit, cela ne sera potentiellement possible que si son activité d’indépendant affiche au moins trois à quatre années d’ancienneté en France. Oui parce que les banques refusent de prendre en considération les résultats d’une entreprise domiciliée à l’étranger.

Enfin, si vous vous heurtez à un refus de votre banque n’hésitez pas à solliciter d’autres banques.

Il y a encore quelques années, seules les banques classiques, ayant pignon sur rue, vendaient du prêt immobilier. Aujourd’hui, presque toutes les banques en ligne (Boursorama Banque, ING Direct, BforBank, Fortuneo, Hello Bank, Axa Banque…) en proposent. 

Malheureusement, les autoconstructeurs ne sont pas les clients préférés des banquiers.

Si des banques comme le Crédit coopératif s’intéressent depuis longtemps aux pratiques de l’écoconstruction et des énergies renouvelables (prêts à taux décroissant selon les exigences écologiques du projet), financer une construction ou une rénovation sans avoir la certitude d’un bon achèvement des travaux n’est pas dans les pratiques habituelles des banques. Elles financeront sans sourciller l’achat d’un terrain ou d’une bâtisse, mais pas les travaux importants non menés par des professionnels. 

Pour mettre toutes les chances de votre coté, il faut réaliser un dossier détaillé solide.

Il faut montrer aux banques que malgré le fait que vous n’êtes pas des professionnels du domaine, vous avez fait vos devoirs. Vous devez préparer un dossier bien ficelé, complet et crédible. Cela vous permettra de le défendre avec conviction. Pour les banques vous êtes un peu un extraterrestre. Il faut donc travailler beaucoup plus pour espérer les convaincre. Pour cela, je vous encourage à préparer un état des dépenses poste par poste.

Également n’hésitez pas à inclure des photos de vos réalisations précédentes pour les convaincre que vous êtes à même de gérer un chantier de taille.

Il existe aussi des associations qui pourront sans doute vous conseiller. N’hésitez pas à entrer en contact avec les Castors, les Compagnons Bâtisseurs ou les Maisons Paysannes de France qui auront certainement de bons conseils pour vous.

Un atout : un garant du prêt immobilier

Si dans votre entourage, quelqu’un peut se porter garant cela peut être un atout qui va rassurer les banques. En effet, en cas de défaut de remboursement, elle pourra saisir et revendre le bien immobilier de votre garant pour payer vos éventuels impayés. Un garant est donc, une personne qui croit en vous, en votre projet, envers laquelle règne une véritable relation de confiance. Elle s’engage auprès de la banque à rembourser votre crédit en cas de défaillance financière. Par contre, pour qu’un garant représente une garantie pour la banque, il faut néanmoins lui présenter un garant sérieux. C’est-à-dire quelqu’un qui, a priori, un meilleur profil que le vôtre. Bref, si vous avez la chance d’avoir dans votre entourage quelqu’un qui peut se porter garant, cela augmentera grandement vos chances de vous voir octroyer un prêt immobilier.

Quoiqu’il arrive, soyez patient, persévérant, et n’hésitez pas à tenter votre chance dans ces différentes banques.

Également, si vous êtes un peu flemmard ou si vous n’avez pas le temps ou l’envie de consacrer du temps pour ce type de démarches vous pouvez confier la mission à un courtier immobilier. 

Nous, aux yeux des banques on cumule tous les mauvais points :

– On est client depuis à peine deux mois (puisqu’on rentre de plusieurs années d’expatriation ).
– On souhaite réaliser un projet en autoconstruction.
– Nous n’avons pas de CDI. Nous n’en recherchons pas un, puisqu’on monte notre entreprise. Pire, nous sommes donc entrepreneurs.
– Les banques ne tiennent pas comptes des états financiers d’entreprises domiciliés à l’étranger. Ce qui nous arrange pas puisque mon conjoint est co-propriétaire d’une entreprise depuis plusieurs années.
– Mon conjoint, a deux maladies auto-immunes et chroniques. Donc encore un point négatif à ajouter à cette longue liste.
– Enfin, dernier point : comme nous avons un bon apport, « on ne souhaite pas emprunter assez. »

Que faire si comme nous, vous cumulez les mauvais points… ?

Une solution de secours pour financer notre projet : le crédit à la consommation ?

C’est peut-être pas la solution rêvée, mais c’est celle qui semble nous correspondre aujourd’hui. Où plutôt une des seules à laquelle on peut prétendre. On souhaite concrétiser notre projet, ne pas attendre des années. On veut être libre et on ne souhaite pas prendre des emplois classique, ni « décrocher de CDI ». Enfin, on ne souhaite pas non plus travailler 60 h / semaines pour amasser la somme plus rapidement. Donc, parmi les compromis que l’on va faire pour arriver à mener à bien notre projet, on passera sans doute par un crédit à la conso.
Mais si je ne vous cache pas que l’on aurait préférer faire financer le projet, par un prêt immobilier classique, ou mieux avoir l’intégralité de la somme.

Bref,  pour espérer intéresser un établissement prêteur pour financer son projet d’autoconstruction il faut :

– Bénéficier d’un apport personnel de 15 à 30 %.
– Comme pour tout prêt, rester en deçà d’un taux d’endettement de 30 % par rapport à ses revenus.
– Faire intervenir un courtier pour vous aider dans la tâche.
– Monter un dossier solide, à la présentation irréprochable, détaillant les aspects techniques et financiers à l’euro près (…).
– Se montrer prévoyant en anticipant un éventuel surcoût.
– Convaincre un proche de se porter garant.
– Souscrire une assurance dommages ouvrage.
– Communiquer son enthousiasme et sa détermination sans minimiser les tâches à venir.
– Ne pas se décourager et consulter autant d’établissements que nécessaire.