Offre d’achat orale

Appelée également promesse d’achat ou offre de prix, l’offre d’achat orale n’est pas obligatoire et ne vous engage ni vous, ni le vendeur. Son intérêt est d’accélérer le processus de vente et d’écarter d’autres acquéreurs potentiels.

Avant-contrat

La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant- contrat » par lequel le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu, prix, montant du prêt…) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d’informations…). L’avant-contrat permet de fixer l’accord des parties le temps que certaines conditions se réalisent, que l’acquéreur trouve son financement et que le notaire. Il est recommandé de se faire assister par un notaire pour la préparation de l’avant-contrat car il a l’obligation d’informer les deux parties de leurs droits et obligations, mais il doit également avoir un rôle de conseiller. Mais les conditions de la vente sont fixées par l’avant-contrat. Ainsi toute modification nécessitera un nouvel accord des parties.

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente

La promesse de vente est l’acte le plus important du parcours de vente. Elle fixe dès le départ les engagements des parties.

Qui s’engage à quoi ?

Le vendeur – Il s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (appelée le « bénéficiaire » ou l’ «acquéreur »), pendant un délai déterminé. Il ne peut donc plus renoncer à la vente, ni la proposer à un autre acheteur. Vous disposez alors d’un délai d’option d’une durée limitée, généralement deux à trois mois.

L’acquéreur – Il dispose d’une exclusivité pendant ce délai pour décider d’acquérir ou non le bien immobilier.

• Si le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu’il « lève l’option »), la vente est considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.
• Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acheter, le vendeur reprend son entière liberté et peut vendre le bien à quelqu’un d’autre.

Lorsque vous acceptez la promesse, vous marquez votre accord en versant un acompte appelé aussi indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10 % du prix de vente.
Si au terme du délai d’option vous renoncez, le vendeur est en droit de conserver l’acompte versé pour cause de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts.

C’est à l’acquéreur de prendre en charge les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 125 €.

Qu’est-ce-qu’une condition suspensive ?

Il s’agit d’une condition souhaitée par le vendeur, l’acquéreur ou imposée par la loi, qui suspend la vente jusqu’à sa réalisation. Ainsi, si des travaux nécessitent un permis de construire, la vente ne se pourra se réaliser qu’après obtention de celui-ci.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Le compromis de vente est un acte par lequel les deux parties s’engagent : le propriétaire à vendre et l’acquéreur à acheter.

Il engage définitivement le vendeur à vendre le terrain à un prix défini à l’acquéreur qui s’engage à l’acheter. Il fixe la totalité des modalités et formalités de la vente finale. Les parties, avec l’aide d’un notaire, doivent alors fixer :

• Le prix du terrain établi d’un commun accord ;
• L’accord des parties ;
• Les conditions générales et particulières de ventes ;
• Les éventuelles conditions suspensives ;
• La date de la signature de l’acte définitif de vente.

Le compromis est un document non obligatoire mais indispensable. Un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente est généralement versé au vendeur.

La signature de l’acte authentique de vente 

Ce contrat doit être signé chez un notaire qui authentifie l’acte. Son rôle est alors de lever l’hypothèque, de purger les droits de préemption, de calculer les frais et taxes dues à l’administration, d’assurer la publicité foncière, d’informer le cadastre, de prendre l’hypothèque pour l’établissement prêteur de l’acheteur, et d’une façon générale, d’assurer vis-à-vis des différentes parties le respect de toutes les obligations légales et fiscales.

Le choix du notaire

Plusieurs options sont possible. Soit chacun prend son notaire, soit les parties se mettent d’accord pour prendre le même notaire. Dans le deuxième cas est financièrement avantageux. En effet, les frais de notaire sont alors divisés entre les parties (et non pas multipliés par 2).

Après signature de l’acte de vente, le notaire procédera à toutes les formalités nécessaires pour authentifier l’acte.

Le paiement et les frais

Le notaire, le jour de la signature de l’acte de vente, procède alors à l’encaissement :

• Du montant de la vente (versement de votre apport + versement de l’apport de l’établissement prêteur) ;
• Des droits de mutation (droits d’enregistrement) : taxes liées au changement de propriétaire et versées à l’état et aux collectivités territoriales ;
• Une provision pour frais de mutation qu’il a payé (ou va payer) pour obtenir les documents nécessaires à la vente (relevé cadastral, etc.) ;
• La rémunération du notaire. Elle varie en fonction du prix du bien vendu.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire.

Pour en savoir plus, vous pouvez aussi visiter le site du gouvernement.

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